La surface de plancher

 
 
Les modalités de calcul de la surface de plancher : adoption de la réforme de la surface de plancher par ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011.

Après une période de concertation dans le cadre de la démarche en faveur d’un urba­nisme de projet, la réforme de la surface de plancher a été adoptée par ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 , publiée au Journal Officiel du 17 novembre 2011.

Conformément aux objectifs fixés à l’article 25 de la loi « Grenelle » II, la « surface de plancher » se substitue à la fois à la surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) et à la surface de plancher hors œuvre nette (SHON).

Cette réforme de la surface de plancher de référence en urbanisme est entrée en vigueur le 1er mars 2012, soit en même temps que la réforme de la fiscalité de l’aménagement. Depuis cette date, la « surface de plancher » est l’unique référence pour l’application de l’ensemble des règles d’urbanisme  nécessitant auparavant un calcul des surfaces des constructions en SHOB ou en SHON.

Les documents d’urbanisme et les plans de prévention des risques peuvent être modifiés, selon une procédure allégée, en vue de tenir compte en tant que de besoin du bascu­lement de leurs dispositions exprimées en SHOB ou en SHON en « surface de plancher » depuis le 1er mars 2012,

La « surface de plancher » s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, cal­culée à partir du nu intérieur des murs . Le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011, publié au Journal Officiel du 31 décembre 2011, fixe les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que 10 % des surfaces de plancher des immeubles collectifs.

Le mode de calcul de la « surface de plancher » comporte ainsi de nombreux avantages par rapport à ceux de la SHOB et de la SHON.

Le calcul des surfaces est simplifié   et s’inscrit en filiation directe avec le calcul de la surface taxable à la taxe d’aménagement :

La « surface de plancher » et la surface taxable adoptée en loi de finances rectifi­cative pour 2010 pour arrêter la base d’imposition de la taxe d’aménagement partagent la même définition de base. La « surface de plancher » comporte unique­ment quelques déductions supplémentaires par rapport aux déductions prévues pour la surface taxable.

Une seule déduction forfaitaire est par ailleurs maintenue par rapport au calcul des surfaces en SHON. Cette déduction forfaitaire ne concerne en outre que les immeubles collectifs.

Le calcul des surfaces en « surface de plancher » correspond de plus à l’espace réellement disponible pour les occupants des constructions, ce qui contribue à faci­liter sa compréhension.

  • L’absence d’intégration des murs extérieurs contribue à l’amélioration de la perfor­mance énergétique des bâtiments :

Le recours à des techniques d’isolation faisant appel à des murs épais ou à des doubles parois ne se traduit plus par une perte en termes de droits à construire.

  •  Le calcul en « surface de plancher » contribue à la lutte contre l’étalement urbain :
     La non prise en compte des murs extérieurs permet de dégager un bonus en termes de constructibilité d’environ 10 % en moyenne, par rapport au calcul des droits à construire en SHON. Ces gains de constructibilité peuvent ainsi être mobi­lisés pour des projets de constructions nouvelles plus importants ou pour la réali­sation d’extensions de constructions existantes. La « surface de plancher » a donc un impact positif sur la densification du tissu urbain. 

circulaire du 3 février 2012 relative aux modalités de calcul de la surface de plancher des constructions